公益性岗位公基法律知识:买卖不破租赁

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生活中，我们也许会遇到这样的事情。比如说我的房屋租给你，在租赁期间我把房屋卖给了了第三人，此卖房行为会不会影响之前的租房行为呢?又或者说甲的房屋租给乙，在租赁期间甲的房屋被丙继承了，此继承行为能不能破除租赁关系?这就涉及到我们法律上所讲的“买卖不破租赁”。买卖不破租赁的实质是出租人退出历史舞台，买受人取代出租人成为租赁合同的当事人，即此时租赁合同的当事人是买受人和承租人，承租人自此开始应向买受人支付租金。

一、什么是“买卖不破租赁”?

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

买卖不破租赁，就是在租赁期间租赁物所有权发生变动的，新的所有权人应法定承受原租赁合同。所谓法定承受，就是什么也不需要做，什么也不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变，自动将租赁合同的出租人更换成新的所有权人。对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”。实际上，租赁物的所有权变动，不限于买卖，互易、赠与、出资、继承、遗赠、法人分立、合并等也引起租赁物所有权的变动。

例如：甲把自家房屋租给乙，租赁期为两年。一年后甲将房屋卖给朋友丙，交付房屋并进行了过户登记。甲与乙的租赁合同在先成立且合法有效。租赁期间甲将房屋卖给丙，此时房屋所有权归买受人丙享有，但租赁合同期间未满，乙有权继续租住，并向丙支付租金。

例题：

材料分析：2019年，马冬梅作为承租人与房主孙红雷签订房屋租赁合同，约定租赁孙某的私房两居室，期限为5年，租金每月2000元。孙某因儿子出国，急需用钱，便与黄某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。孙某到期未能还款，于是将房屋作价20万元，冲抵债务，孙某随即通知马某并与黄某办理了产权变更登记。此后，黄某通知马某，该房屋已归其所有，要求马某腾房。马某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。

问：原租赁合同是否继续有效?

【解析】我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租賃”。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，马某可以继续租赁该房屋。

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